三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

    我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念，对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊，没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定，仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中，土地资产价值未得到显化，容易引起拆迁纠纷；刚刚开始实施的《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿，并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献，没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿，也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定，对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定，显然不够全面和明确。

    为了维护土地使用权人的合法正当权益，减少城市房屋拆迁补偿纠纷，笔者认为，以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

    1、加快立法进程和规范立法管理。统一规范立法程序和管理，加快房地产管理的立法进程，在深入调研、充分酝酿、广泛讨论的基础上，避免在相关法律法规制订中出现“各说其词、各司其责”，使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

    2、房屋资产和土地使用权分离模式估价。“房因地而贵”说明土地使用权价格占有房地产价格比重之大，也体现房屋建筑依附于土地的房地产特性。无论土地面积大小在实施房地分离模式评估后，可以避免房地混在一起引起的歧义，清晰地显化土地使用权和建筑（构）物各自的真实价格，保障被拆迁人的合法权益。

    3、房屋及其以外场地的土地使用权补偿。房屋拆迁是为土地再利用而为之，因此，不仅房屋及房屋占地需要分别补偿，而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿，才符合等价有偿的市场交易原则。如《新疆维吾尔自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》第二十三条：“被拆迁房屋的建筑面积小于该房屋土地使用面积的，区位补偿安置面积按照土地使用面积计算”正是体现了这种精神。

    4、实际评估中评估方法的选择要认真慎重。实际操作中，估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则，被拆迁人所获得的房屋及其占用范围内的土地资产补偿金额不得明显低于在市场上购买类似房地产所需的公开市场价格。评估出让土地使用权补偿价格，如若同一供需范围内有较发达的交易市场，用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格，并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时，修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取宗地法定最高使用年限价格，然后扣除出让金等款项，此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法，依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。

    城市房屋拆迁促进了城市基础设施建设，推动了城市经济的发展，提高了城市土地的利用效率，具有积极的社会经济发展意义。但是房屋拆迁的特殊性使得保护被拆迁人权利和经济利益显得尤为重要，它关系到社会和谐与民生问题，必须给予高度重视。因此，抓住拆迁补偿纠纷的焦点，明确土地资产的价值问题和产权归属，注重对其市场价值的补偿，采取科学合理的方法显化地价，尽快改变对依附于房屋所有权的土地资产被忽略、被无偿剥夺的不合理状况，维护被拆迁人土地资产合理补偿的权益。

参考文献：

[1]刘兴树，王云辉.城市土地出让及房屋拆迁民法适用的法理探析[J].广州大学学报，2007，（04）：37-42.